עסקה במקרקעין חייבת במס מכוח חוק מיסוי מקרקעין. המס מתחלק בין המוכר לקונה – המוכר משלם מס שבח, והקונה משלם מס רכישה.

בנוסף, חייב המוכר בהיטל השבחה מכוח חוק התכנון והבנייה (תוספת שלישית).

חישוב המס, וניצול נכון של ההנחות והפטורים, מחייבים בקיאות וידע משפטי נרחב. מדובר בסוגייה מורכבת שלעיתים נוגעת לסכומי כסף גדולים מאוד. שימוש נכון בפטורים ובהנחות יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, ומידע אמין ומקצועי בנוגע לחיובי המס שיחולו על העסקה הוא חשוב ולעיתים אפילו קריטי לעצם קיומה של העסקה. לפיכך מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד מקצועי ובקיא בתחום, שיוכל לתת בידיכם את המידע הדרוש על מנת לקבוע אם עסקה מסויימת כדאית לכם או אם לאו, וחשוב מכך, שיוכל לתכנן לכם את המס בצורה המיטבית ולחסוך לכם הרבה מאוד כסף וטעויות.

מס שבח

"שבח" הוא הרווח של המוכר שמגולם בהפרש בין מחיר הקנייה של הבית למחיר המכירה שלו. המדינה גובה מס על השבח בשיעור של 25%. יחד עם זאת, החוק מאפשר להפחית מהשבח את ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה (כגון הוצאות עוה"ד, שמאות וכיו"ב) והוצאות שהוצאו להשבחת המקרקעין (כגון הוצאות הרחבה, בנייה ושיפוץ). ככל שיותר הוצאות מוכרות כך קטן השבח ובהתאם קטן סכום המס שעל המוכר לשלם. החוק אמנם מגדיר מהן ההוצאות שניתן לנכות מהשבח, אך עו"ד שבקיא בתחום יכול לנהל עם רשויות המס מו"מ על הוצאות שונות ולשכנע אותן לאשר את ניכוי ההוצאות הללו שאלמלא טענותיו המשפטיות רשויות המס לא היו מסכימות לנכותן.

החוק גם קובע פטורים והנחות שונות. כך, למשל, יש פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה שיש למוכר והנחה לגבי שנים מסוימות. אלא שגם השימוש בפטורים ובהנחות הוא מורכב ומצריך ידע. הדיווח לרשויות המס צריך להיות מושכל ונכון, על מנת למנוע נזק עתידי, ולכן חשוב מאוד שעוה"ד שמטפל עבורכם בדיווח לרשויות המס הוא עו"ד שמתמחה בתחום ובקיא בחוק ובפרשנות שלו.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שמשלם הקונה על הדירה שקנה. המס נע בין 0%-10% משווי הנכס, וגובהו תלוי במשתנים רבים. כך, למשל, רכישת דירת מגורים יחידה פטורה ממס רכישה, אך אם יש לכם חלק בדירה שקבלתם בירושה, או שלבן/בת הזוג שלכם יש דירה, החישוב משתנה.

אם הנכס שרכשתם הוא לא דירת מגורים, תחויבו במס רכישה אך גובהו יהיה תלוי במחיר הנכס שרכשתם. כך גם אם הדירה שרכשתם היא לא דירה ראשונה שלכם. אלא שהחוק קובע הנחות ופטורים בהתקיים תנאים מסוימים, וחשוב להתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום. כך, למשל, אם אתם בעלים של דירה יחידה ואתם קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה שלכם, אתם לכאורה צריכים לשלם מס רכישה, אך ניתן לקבל דחייה בתשלום המס למשך 18 חודשים שבמהלכם אתם מתחייבים למכור את הדירה הישנה שלכם. אם מכרתם את הדירה השנייה שלכם בפרק הזמן הזה תקבלו את הפטור, ואם לא, תחויבו בתשלום המס כשהוא צמוד למדד.

הנה כי כן, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה במיסוי מקרקעין בטרם תרכשו דירה, על מנת לוודא שתמצו את ההנחות והפטורים שאתם זכאים להם.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמשלם בעל נכס לרשות המקומית כאשר הרשות המקומית אישרה תכנית שמיטיבה עם הנכס ומביאה לעליית ערכו. תכנית מיטיבה יכולה להיות, למשל, אישור תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה שמעניקה זכויות בנייה נוספות בנכס, או תכנית שמשנה את ייעוד הקרקע לייעוד רווחי יותר (כמו הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים). גם הקלות שמאשרת הרשות המקומית, כמו בנייה שלא מאושרת בתכנית (כמו בניית מעלית או מרפסות) יכולה לגרור חיוב בהיטל השבחה, וכך גם במקרים בהם ניתן היתר לשימוש בנכס שלא לפי הייעוד המקורי שלו, כמו למשל אישור לעשות שימוש מסחרי בדירת מגורים.

היטל ההשבחה לא משולם במועד שבו מאושרת התכנית המיטיבה אלא רק במועדים שנקבעו בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה, שמהותם, בתמצית, המועד שבו בעל הנכס עושה פעולה שנועדה לנצל את ההשבחה של הנכס (למשל במועד מכירת הנכס, במועד קבלת היתר בהתאם לתכנית המיטיבה ועוד). שיעורו של היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה של הנכס, ואת שווי ההשבחה קובע שמאי מטעם הועדה לתכנון ובנייה.

ייצוג ע"י עו"ד מקצועי שבקיא בתחום יכול להביא לצמצום שיעור ההיטל ואף לביטול החיוב, ולכן אם חויבתם בהיטל השבחה מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד לצורך בדיקת החיוב.

חוזה שכירות הוא חוזה משפטי לכל דבר ועניין, ואין להקל בו ראש.

מנקודת מבטו של בעל הבית – הוא נותן לזר גמור לעשות שימוש בנכס  יקר שלו, שיכול להיות שווה מיליונים, וזאת תמורת כמה אלפי שקלים בודדים בחודש. ולמרות חוסר הפרופורציה הזה נוטים בעלי נכסים לזלזל בחוזה השכירות ובמקום להיעזר בעו"ד הם בוחרים להחתים את השוכרים על הסכמי שכירות שהם הורידו מהאינטרנט או שהם ניסחו בעצמם. יכול להיות שבמשך מספר שנים יצליח בעל הבית להסתדר באופן הזה, אבל מספיק דייר אחד שלא ישלם ולא יפנה, או יהרוס את הדירה, כדי שכל "החסכון" הזה ירד לטמיון ובעל הבית ימצא עצמו נאלץ לשלם הון עתק לעו"ד כדי שיחלץ אותו מהצרה. הרי יש אין ספור סיפורים של בעלי דירות אשר "נתקעו" עם שוכרים שלא משלמים ואין להם כיצד להיפרע מהם, או שגרמו להם נזקים גדולים. לכן מומלץ מאוד לפעול בחוכמה ולהסתייע בשירותיו של עו"ד מקצועי שבקיא בתחום לצורך ניסוח חוזה השכירות וניהול המו"מ המשפטי עם השוכרים.

אם פלשו לדירתך, או שהשוכר שהשכרת לו את דירתך מסרב להתפנות או מסרב לשלם, אין לך אפשרות חוקית לפנות את הדייר בעצמך בכוח הזרוע, אלא אתה חייב לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר או סילוק יד. ניהול תביעה זו מחייב היכרות עם התחום המשפטי, ולכן מחייב עו"ד מקצועי שבקיא בתחום.

 

מנקודת מבטו של השוכר – השוכרים הם לרוב אנשים מוחלשים שלעיתים מוצאים עצמם נתונים לחסדיו של בעל בית עריץ שעושק אותם ומאלץ אותם לשלם על דברים שהם לא אמורים לשלם. לפיכך גם לשוכר מומלץ להסתייע בשירותיו של עו"ד שיבחן את חוזה השכירות ויוודא שהוא הגון ומגן גם על זכויות השוכר.

חוזה שכירות הוא חוזה משפטי לכל דבר ועניין, ואין להקל בו ראש.

מנקודת מבטו של בעל הבית – הוא נותן לזר גמור לעשות שימוש בנכס  יקר שלו, שיכול להיות שווה מיליונים, וזאת תמורת כמה אלפי שקלים בודדים בחודש. ולמרות חוסר הפרופורציה הזה נוטים בעלי נכסים לזלזל בחוזה השכירות ובמקום להיעזר בעו"ד הם בוחרים להחתים את השוכרים על הסכמי שכירות שהם הורידו מהאינטרנט או שהם ניסחו בעצמם. יכול להיות שבמשך מספר שנים יצליח בעל הבית להסתדר באופן הזה, אבל מספיק דייר אחד שלא ישלם ולא יפנה, או יהרוס את הדירה, כדי שכל "החסכון" הזה ירד לטמיון ובעל הבית ימצא עצמו נאלץ לשלם הון עתק לעו"ד כדי שיחלץ אותו מהצרה. הרי יש אין ספור סיפורים של בעלי דירות אשר "נתקעו" עם שוכרים שלא משלמים ואין להם כיצד להיפרע מהם, או שגרמו להם נזקים גדולים. לכן מומלץ מאוד לפעול בחוכמה ולהסתייע בשירותיו של עו"ד מקצועי שבקיא בתחום לצורך ניסוח חוזה השכירות וניהול המו"מ המשפטי עם השוכרים.

אם פלשו לדירתך, או שהשוכר שהשכרת לו את דירתך מסרב להתפנות או מסרב לשלם, אין לך אפשרות חוקית לפנות את הדייר בעצמך בכוח הזרוע, אלא אתה חייב לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר או סילוק יד. ניהול תביעה זו מחייב היכרות עם התחום המשפטי, ולכן מחייב עו"ד מקצועי שבקיא בתחום.

 

מנקודת מבטו של השוכר – השוכרים הם לרוב אנשים מוחלשים שלעיתים מוצאים עצמם נתונים לחסדיו של בעל בית עריץ שעושק אותם ומאלץ אותם לשלם על דברים שהם לא אמורים לשלם. לפיכך גם לשוכר מומלץ להסתייע בשירותיו של עו"ד שיבחן את חוזה השכירות ויוודא שהוא הגון ומגן גם על זכויות השוכר.

רכישת דירה/מכירת דירה הן בד"כ העסקאות הגדולות ביותר שאדם מן הישוב עושה, ורובנו עושים מספר מועט מאוד של עסקאות מסוג זה בחיינו. מדובר בסוגייה מורכבת שמחייבת התייחסות מקצועית לפרטים רבים ולכן מחייבת ידע מקצועי ספציפי. בחירה בעו"ד נכון יכולה למנוע טעויות קשות שעלולות לעלות ביוקר ולכן חשוב מאוד שבעת ביצוע עסקה מסוג זה תהיו מלווים בעו"ד מקצועי, המבין ובקיא בתחום, החל מהשלב של ניהול המו"מ וכלה בהעברת הבעלות. להלן ננסה להסביר, בתמצית, את הנקודות שמחייבות תשומת לב מיוחדת.

תיווך

אם בחרתם להיעזר בשירותיו של מתווך, ודאו כי הוא בעל רישיון תיווך, וקראו היטב את הסכם התיווך טרם חתימתכם עליו. ודאו שאתם לא מתחייבים לבלעדיות אם אינכם מעוניינים בכך, ודאו שפעולות התיווך שבכוונת המתווך לבצע מצויינות בהסכם, ונהלו מו"מ לעניין שכר טרחתו ומועד התשלום שלו. במאמר מוסגר נוסיף שמתווכים כפופים לחוק המתווכים ולכן יהיו זכאים לשכר טרחתם רק אם הלקוח חתם על הזמנת עבודה (הסכם תיווך) ואם המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

זיכרון דברים

פעמים רבות נוטים אנשים לחתום על זיכרון דברים כדי להבטיח שהמוכר/הקונה לא ימשיכו לחפש ולוודא ששני הצדדים מתחייבים להתקדם להסכם מכר. אלא שאליה וקוץ בה – זיכרון הדברים אמנם מחייב את הצדדים לעסקה, אבל אנשים לא מודעים לכך שזיכרון הדברים התמים שעליו חתמו (אפילו אם זה סתם משהו שהצדדים שירבטו על מפית) מחייב אותם ממש, עד כדי כך שהוא יכול להיחשב כהסכם מכר לכל דבר ועניין, שכל הפרה שלו מקנה לצד השני את התרופות הקבועות בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).

הבעיה העיקרית היא שזיכרון הדברים נחתם עוד לפני שבוצעו כל הבדיקות וסוכמו כל התנאים, מה שעלול פעמים רבות ליצור בעיות גדולות שיכולות לגרום לאנשים להרבה הוצאות ולעוגמת נפש גדולה. כך, למשל, יכול קונה למצוא עצמו מחויב לקנות דירה שאחרי בדיקה התברר שיש בה ליקוי או פגם, או שהבנק הממשכן לא מאשר לו את הסכום שהוא הסכים לשלם למוכר. מן העבר השני, יכול מוכר למצוא עצמו מחויב למכור את הדירה שלו במחיר מסוים, אלא שלאחר התייעצות עם עו"ד הוא מגלה שיש לו היטל השבחה גדול לשלם, או מיסים גבוהים שהוא לא לקח בחשבון, או שמועדי התשלום שמציע הקונה לא מתאימים למוכר שמתכוון לקנות דירה אחרת והתחייב שם למועדי תשלום… בעיות כאלו, ורבות אחרות שיכולות לצוף, היו יכולות להביא לסיום המו"מ וביטול ההתקשרות בין הצדדים. אלא שאם חתמו הצדדים על זיכרון דברים הם עלולים למצוא עצמם במעמד של מפרי הסכם, ולהידרש להתמודד בבית משפט עם תביעה שתוגש נגדם לביטול הסכם, או אכיפתו (תלוי בצד המפר) ולתשלום פיצוי גבוה. הכל רק מפני שחתמו על זיכרון דברים "תמים"…

אם מצאתם דירה שמוצאת חן בעיניכם, או מצאתם קונה שמוכן לשלם את הסכום שבקשתם, עשו לעצמכם טובה גדולה ובמקום לחתום על זיכרון דברים התקשרו לעו"ד בקיא ומקצועי בתחום והתייעצו אתו כיצד להתקדם בעסקה.

בדיקת הנכס לפני קנייה

לפני רכישת נכס יש בדיקות רבות שצריך לבצע:

בדיקות משפטיות – יש לבדוק את מצבו המשפטי של הנכס ולוודא שהוא נקי משעבודים והערות, צווים והגבלות. יש לבדוק את זהות בעלי הזכויות ואת תיק הנכס בועדה לתכנון ובניה. אם מדובר בנכס של רשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את מצב חוזה החכירה ואת החיוב בדמי היוון, דמי הסכמה ועוד. אם מדובר בדירה בבית משותף יש לבדוק את תיק הבניין ואת התקנון של הבית המשותף. את הבדיקות המשפטיות עורך עוה"ד של הקונה.

בדיקות פיזיות – יש לבדוק את המצב הקיים לעומת המצב הרשום, קיומן של חריגות בנייה, שימוש בשטחים מוצמדים או בשטחים משותפים, קבלת אישור מהרשות שהבניין אינו בניין מסוכן ועוד. לביצוע הבדיקות הפיסיות רצוי לשכור שירותיו של מהנדס בניין או שמאי.

בדיקות פיננסיות – קונה שזקוק להלוואת משכנתא חייב לוודא שהבנק הממשכן נותן לו אישור עקרוני לסכום ההלוואה שהוא מבקש. לשם כך על הקונה להחזיק בהון עצמי של 30% משוי הנכס לפחות, וכן להמציא לבנק את המסמכים שהוא מבקש ולהזמין שמאי של הבנק שיאשר לבנק ששווי הנכס תואם את סכום העסקה או גבוה ממנה. הטיפול בעניין זה הוא באחריות הקונה.

הערכת תשלומי המס על העסקה – עסקת מקרקעין חייבת במיסים שונים. הקונה חייב במס רכישה, והמוכר חייב במס שבח ובהיטל השבחה. ניתן לערוך סימולציה של גובה הסכומים שיחולו על העסקה על מנת להיערך לקראתם. את הסימולציה יכול לערוך עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין.

 

ניסוח הסכם מכר –

ניסוח ההסכם מחייב ידע משפטי ומקצועיות ולפיכך יכול להיעשות רק ע"י עו"ד שזה תחום התמחותו. הסכם המכר קובע את התחייבויות המוכר והתחייבויות הקונה, וכולל תנאים משפטיים שונים, ולעיתים גם פעולות שעל המוכר לבצע לפני השלמת העסקה (כמו תיקונים, השלמת רישום זכויות על שמו, קבלת אישור בימ"ש במקרים מסויימים ועוד כיו"ב). ההסכם כולל גם תנאים מסחריים שעליהם הסכימו הצדדים, כמו למשל סכום התמורה, מועדי התשלום, דברים שנשארים בדירה, מועד הפינוי וכיו"ב. אם לכל צד יש עו"ד משלו, התהליך יכול להיות ארוך שכן כל צד מעיר את הערותיו וממתין להתייחסות הצד השני, וחוזר חלילה, עד לגיבוש טיוטה מוסכמת. אם שני הצדדים מיוצגים ע"י עו"ד אחד ששניהם סומכים עליו, התהליך הרבה יותר פשוט ומהיר. כאן המקום לציין כי אין כל מניעה שעו"ד אחד ייצג את שני הצדדים לעסקה. אדרבא, כאשר שני הצדדים מיוצגים ע"י עו"ד אחד ששניהם סומכים עליו ועל מקצועיותו, הדבר יכול לסייע לקידום העסקה ביעילות לטובת שני הצדדים.

חתימת ההסכם ודיווח לרשויות המס

לאחר גיבוש הטיוטה הסופית מפגשים הצדדים עם עורכי הדין וחותמים על ההסכם. נהוג שבמעמד חתימת ההסכם משלם הקונה סך של 10% מהתמורה, אך הצדדים יכולים להסכים אחרת.

מועד חתימת ההסכם הוא המועד הקובע לעניין הדיווח לרשויות המס, גם אם מועד המסירה הוא רחוק, וגם אם מדובר בהסכם שחייב את אישור בית המשפט לצורך קבלת תוקף (כמו במקרה של מכירה ע"י קטין או בעל תפקיד במינוי בימ"ש). עוה"ד של הצדדים צריכים לדווח לרשויות המס על העסקה בתוך 60 יום ממועד החתימה, וכן לרשום הערה להבטחת זכויות הקונה.

תשלום התמורה

מרגע חתימת ההסכם על הקונה שמעוניין בהלוואת משכנתא לפעול מול הבנק בשקידה לקבלת המשכנתא. הבנק הממשכן לא ישלם את כספי המשכנתא לפני שהקונה שילם את החלק שמקורו בהון העצמי שלו.

ככל ויש למוכר משכנאת על הנכס, כל התשלומים שיקבלו מהקונה יופנו לפרעון המשכנתא שלו, ורק לאחר סילוקה ניתן יהיה להעביר למוכר עצמו כסף. כאן המקום לציין כי נהוג להשאיר בנאמנות אצל עוה"ד של המוכר סכום כסף להבטחת תשלום המיסים שחלים על המוכר עד לקבלת אישורי המס הסופיים.

העברת הזכויות

עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום הזכויות על שם הקונה. אם קניתן דירה או מכרתם דירה, וודאו בסיומה שקבלתם מעוה"ד שלכם את אישור ביצוע פעולת הרישום.

העברת הזכויות נעשית לאחר ששולמה מלוא התמורה, והתקבלו כל אישורי המיסים. אם העסקה הייתה חייבת במס – יש להביא אישור על תשלום המס. אם העסקה הייתה פטורה – יש להביא את האישור על הפטור. כמו כן, יש להביא אישור מהרשות המקומית שאין חוב לארנונה, ואישור מהועדה המקומית שאין חובות בשל היטל השבחה או כיו"ב. אם מדובר בנכס שרשום ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לוודא שאין חובות לרמ"י, ועל הקונה לחתום על חוזה חכירה חדש. במקרים מסויימים, יש להביא גם אישור מהחברה המשכנת (החברה שבנתה את הבית על הקרקע של רמ"י) שהיא מסכימה לביצוע העברת הזכויות. כאשר כל האישורים הדרושים קיימים והתמורה שולמה במלואה ניתן לרשום את הזכויות ע"ש הקונה. קונה אשר לקח משכנתא יהיה חייב לרשום את המשכנתא שלו לאחר רישום הזכויות על שמו. בד"כ עוה"ד של הקונה הוא זה שאמור להשלים את פעולת הרישום ע"ש הקונה.

לא למותר לציין שכל פעולות הרישום בטאבו או ברמ"י כרוכות באגרות שמשולמות ישירות לגופים הללו.

רכישה מקבלן

רכישת דירה מקבלן דורשת התייחסות שונה מרכישת דירה מיד שניה. הקבלן מציע לרוכשים חוזה בנוי וקבוע, ועוה"ד של החברה לא יכול לייצג את הקונה. ואולם הגם שנדמה ש"אין מה לעשות" עם חוזה של קבלן, חשוב לדעת שדווקא במקרה כזה חשוב מאוד להיות מלווה בעו"ד מטעמכם שיבדוק את החוזה של הקבלן ויגבש עם עוה"ד של הקבלן נספח שינויים שיחול על הדירה שלכם בלבד. בדיקה של עו"ד מטעמכם את החוזה של הקבלן יכולה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים(!) בתשלומים העתידיים שלכם לקבלן ויכולה להציל את כספכם מאבדון. כך ממש! לפיכך, גם ברכישה מקבלן רצוי מאוד שתשכרו שירותיו של עו"ד מקצועי בתחום שילווה אתכם ויוודא שהכסף שלכם יישאר בטוח.

ברכישה מקבלן עוה"ד של הקבלן הוא שאמור לרשום את הזכויות ע"ש הקונה. בתחילה נרשמת לטובת הקונה הערת אזהרה בלבד, ולאחר השלמת הבנייה ומסירת החזקה פועל עוה"ד של הקבלן לרשום את הבית המשותף ולרשום בטאבו כל דירה ע"ש הדייר שרכש אותה. התהליך הזה יכול לקחת הרבה מאוד זמן (אפילו שנים)  אך מומלץ מאוד לא להניח לעניין אלא לעקוב ולוודא שהוא מתבצע.