מיסוי מקרקעין

עסקה במקרקעין חייבת במס מכוח חוק מיסוי מקרקעין. המס מתחלק בין המוכר לקונה – המוכר משלם מס שבח, והקונה משלם מס רכישה.

בנוסף, חייב המוכר בהיטל השבחה מכוח חוק התכנון והבנייה (תוספת שלישית).

חישוב המס, וניצול נכון של ההנחות והפטורים, מחייבים בקיאות וידע משפטי נרחב. מדובר בסוגייה מורכבת שלעיתים נוגעת לסכומי כסף גדולים מאוד. שימוש נכון בפטורים ובהנחות יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים, ומידע אמין ומקצועי בנוגע לחיובי המס שיחולו על העסקה הוא חשוב ולעיתים אפילו קריטי לעצם קיומה של העסקה. לפיכך מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד מקצועי ובקיא בתחום, שיוכל לתת בידיכם את המידע הדרוש על מנת לקבוע אם עסקה מסויימת כדאית לכם או אם לאו, וחשוב מכך, שיוכל לתכנן לכם את המס בצורה המיטבית ולחסוך לכם הרבה מאוד כסף וטעויות.

מס שבח

"שבח" הוא הרווח של המוכר שמגולם בהפרש בין מחיר הקנייה של הבית למחיר המכירה שלו. המדינה גובה מס על השבח בשיעור של 25%. יחד עם זאת, החוק מאפשר להפחית מהשבח את ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה (כגון הוצאות עוה"ד, שמאות וכיו"ב) והוצאות שהוצאו להשבחת המקרקעין (כגון הוצאות הרחבה, בנייה ושיפוץ). ככל שיותר הוצאות מוכרות כך קטן השבח ובהתאם קטן סכום המס שעל המוכר לשלם. החוק אמנם מגדיר מהן ההוצאות שניתן לנכות מהשבח, אך עו"ד שבקיא בתחום יכול לנהל עם רשויות המס מו"מ על הוצאות שונות ולשכנע אותן לאשר את ניכוי ההוצאות הללו שאלמלא טענותיו המשפטיות רשויות המס לא היו מסכימות לנכותן.

החוק גם קובע פטורים והנחות שונות. כך, למשל, יש פטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה שיש למוכר והנחה לגבי שנים מסוימות. אלא שגם השימוש בפטורים ובהנחות הוא מורכב ומצריך ידע. הדיווח לרשויות המס צריך להיות מושכל ונכון, על מנת למנוע נזק עתידי, ולכן חשוב מאוד שעוה"ד שמטפל עבורכם בדיווח לרשויות המס הוא עו"ד שמתמחה בתחום ובקיא בחוק ובפרשנות שלו.

מס רכישה

מס רכישה הוא המס שמשלם הקונה על הדירה שקנה. המס נע בין 0%-10% משווי הנכס, וגובהו תלוי במשתנים רבים. כך, למשל, רכישת דירת מגורים יחידה פטורה ממס רכישה, אך אם יש לכם חלק בדירה שקבלתם בירושה, או שלבן/בת הזוג שלכם יש דירה, החישוב משתנה.

אם הנכס שרכשתם הוא לא דירת מגורים, תחויבו במס רכישה אך גובהו יהיה תלוי במחיר הנכס שרכשתם. כך גם אם הדירה שרכשתם היא לא דירה ראשונה שלכם. אלא שהחוק קובע הנחות ופטורים בהתקיים תנאים מסוימים, וחשוב להתייעץ עם עו"ד שבקיא בתחום. כך, למשל, אם אתם בעלים של דירה יחידה ואתם קונים דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה שלכם, אתם לכאורה צריכים לשלם מס רכישה, אך ניתן לקבל דחייה בתשלום המס למשך 18 חודשים שבמהלכם אתם מתחייבים למכור את הדירה הישנה שלכם. אם מכרתם את הדירה השנייה שלכם בפרק הזמן הזה תקבלו את הפטור, ואם לא, תחויבו בתשלום המס כשהוא צמוד למדד.

הנה כי כן, מומלץ מאוד להתייעץ עם מומחה במיסוי מקרקעין בטרם תרכשו דירה, על מנת לוודא שתמצו את ההנחות והפטורים שאתם זכאים להם.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמשלם בעל נכס לרשות המקומית כאשר הרשות המקומית אישרה תכנית שמיטיבה עם הנכס ומביאה לעליית ערכו. תכנית מיטיבה יכולה להיות, למשל, אישור תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה שמעניקה זכויות בנייה נוספות בנכס, או תכנית שמשנה את ייעוד הקרקע לייעוד רווחי יותר (כמו הפיכת קרקע חקלאית לקרקע למגורים). גם הקלות שמאשרת הרשות המקומית, כמו בנייה שלא מאושרת בתכנית (כמו בניית מעלית או מרפסות) יכולה לגרור חיוב בהיטל השבחה, וכך גם במקרים בהם ניתן היתר לשימוש בנכס שלא לפי הייעוד המקורי שלו, כמו למשל אישור לעשות שימוש מסחרי בדירת מגורים.

היטל ההשבחה לא משולם במועד שבו מאושרת התכנית המיטיבה אלא רק במועדים שנקבעו בסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה, שמהותם, בתמצית, המועד שבו בעל הנכס עושה פעולה שנועדה לנצל את ההשבחה של הנכס (למשל במועד מכירת הנכס, במועד קבלת היתר בהתאם לתכנית המיטיבה ועוד). שיעורו של היטל ההשבחה הוא מחצית משווי ההשבחה של הנכס, ואת שווי ההשבחה קובע שמאי מטעם הועדה לתכנון ובנייה.

ייצוג ע"י עו"ד מקצועי שבקיא בתחום יכול להביא לצמצום שיעור ההיטל ואף לביטול החיוב, ולכן אם חויבתם בהיטל השבחה מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד לצורך בדיקת החיוב.